Ekonomia

Odsetki a sprawiedliwość społeczna – problem kredytów hipotecznych

 Odsetki od sprawiedliwości społecznej różnią się zasadniczo. Odsetki są, istnieją, trzeba je płacić, natomiast sprawiedliwości społecznej nie było podobno nawet w realnym socjalizmie. Oba te zagadnienia mają bardzo ciekawą specyfikę – odsetek ludzie nienawidzą, a sprawiedliwości społecznej ciągle pragną. Chyba nie ma człowieka, który nie narzekałby na odsetki od kredytów jak również nie ma już z absolutną pewnością takiego, który postuluję wprowadzenie i trzymanie się zasad sprawiedliwości społecznej.

Niestety odsetki ze sprawiedliwością nie mają nic wspólnego, bardzo często są określane, jako jej przeciwieństwo – jaskrawy przykład niesprawiedliwości społecznej. Głównym powodem nielubienia odsetek nie jest to, że w ogóle są, tą kwestię ludzie z zasady akceptują, albowiem odsetki to koszt kredytu, czyli dostępu i użytkowania kapitału. Problemem jest z zasady wymiar, czyli wysokość odsetek tj., proporcja, jaką za użytkowanie kapitału w danym czasie musimy zapłacić.

Podstawą w gospodarce wolnorynkowej jest swoboda umów. W zasadzie każdy z każdym może zawrzeć umowę – generalnie dowolnej treści i w swobodnie wybranym celu. Nikt, zatem nie zmusza ludzi np. do brania kredytów. Nie ma takiej sytuacji, żeby banki pod groźbą sankcji karnej zmuszały obywateli naszego państwa do zaciągania w nich pożyczek. Wręcz przeciwnie ludzie sami – z własnej woli – przychodzą do banków po kredyty i pożyczki, ponieważ ich potrzebują. Promocja organizowana przez banki nie ma tutaj dominującego znaczenia, albowiem najważniejszy jest akt woli – samo podpisanie umowy, do tego zgodnie z naszym prawem nie można nikogo zmusić – przynajmniej w sposób legalny.

Niestety rzeczywistość jest o wiele ciekawsza niż dopuszczają to nasze najśmielsze przypuszczenia. Z tego powodu motywów, które kierują ludźmi do brania kredytów jest bardzo wiele, a zawsze wynika to z faktu, że jesteśmy społeczeństwem na dorobku, dopiero budującym swoją dostatnią państwowość. W tym znaczeniu pieniądz – a ściślej dostęp do pieniądza, czyli prawo jego użytkowania przez jakiś czas jest dobrem bardzo rzadkim. Generalnie wszyscy mają deficyt środków płatniczych, ponieważ skala wyzwań, przed jakimi stoją przekracza ich możliwości akumulacyjne. Innymi słowy szybciej zdążą wydać niż oszczędzić. Powody to odrębna sprawa, w naszych rozważaniach uznajemy racjonalność zachowań ludzkich.

W takiej sytuacji kredyt a w zasadzie jego dostępność jest dobrem wysoce cenionym, praktycznie tak samo jak sam pieniądz, albowiem w zamian za pewien koszt, po spełnieniu warunków instytucje pożyczające, czyli banki, oferują możliwość użytkowania pieniędzy osobom potrzebującym. Do póki gospodarka ma się dobrze wszystko działa. Posiadacze kapitału deponują go w bankach, banki „cudownie rozmnażają” pieniądze, zupełnie legalnie i zgodnie z mechanizmem kreacji pieniądza udostępniają więcej kredytów niż przyjmują depozytów, dzięki czemu gospodarka zjadając własny ogon ciągle się kręci i przemieszcza do przodu – pod jednym warunkiem, – którym jest – płacenie odsetek od kredytów i spłacanie rat kredytowych. Dzięki terminowości tego procesu banki kontrolują cały proces odnotowują zyski.

Oczywiście zyski banków (instytucji pożyczających pieniądze), to różnica pomiędzy stopą oprocentowania odsetek a kosztami udzielenia kredytu (prowadzenia działalności). W zasadzie bank może dowolnie ustawić tutaj widełki, kredytobiorca jest zobowiązany spłacać te odsetki, na jakie się zgodził. Tak stanowi nasze prawo, takie jest prawo we wszystkich krajach świata. System działa, do póki jest dobrze w gospodarce i ludzie mają pracę. W momencie, kiedy po stronie kredytobiorców pojawiają się kłopoty z płynnością, natychmiast odbija się to na rynku kredytowym. Kredyty są ograniczane, banki ich nie udzielają, zaostrzają kryteria itd. Oczywiście skutkuje to pogorszeniem warunków ogólnych dla gospodarki, bo mniej pieniądza na rynku, który jak wiemy jest dobrem rzadkim powoduje mniejsze obroty, a te przekładają się na mniejsze zyski. W efekcie wszyscy na tym tracą, albowiem następuje okres spowolnienia gospodarczego, a może i nawet kryzysu.

W tym wszystkim jednak najbardziej poszkodowani bywają ci, co kredyty już wzięli i są w trakcie ich spłacania. W zależności od tego, jaką i na co podpisali umowę, istnieje poważne niebezpieczeństwo, że koszt utrzymania ich kredytu, – czyli wysokość odsetek w pewnym okresie wzrośnie, ze względu na np. inflację. Wówczas pożyczkobiorcy/kredytobiorcy nie mają innej możliwości jak tylko płacić wyższe kwoty poszczególnych rat odsetkowych. Jeżeli są odpowiednio przezorni, przewidzieli to odpowiednio wcześniej i podwyższenie raty kredytu o kilka procent nie jest dramatem, a jedynie dyskomfortem, albowiem to dodatkowy koszt. W ten sposób wszystko odbywa się fair, w tym znaczeniu, że ryzyko rynkowe ponosi, co prawda kredytobiorca, ale ryzyko jego bankructwa i niewypłacalności w istocie ponosi bank. To powszechne w zachodnim modelu bankowości kredytowej. Inaczej działają banki islamskie, ale to temat na inny artykuł.

Istnieją jednak sytuacje krańcowe, w których kwestia ryzyka kredytowego nie tylko spoczywa na kliencie, ale także bank przerzuca na niego ryzyko skutków nadzwyczajnej zmiany stosunków wynikających ze mian w sytuacji rynkowej. Chodzi o sytuację kredytów hipotecznych, które zostały przyznane na nieruchomości w okresie hossy na rynku nieruchomości a w okresie kryzysu ich wartość rynkowa spadła poniżej wartości udzielonego kredytu. Banki się bardzo sprytnie zabezpieczają przed takim ryzykiem, albowiem dla nich zabezpieczenie wartości udzielonego kredytu stanowi właśnie dana nieruchomość. Człowiek ma faktycznie jedynie prawo do jej użytkowania w zamian za płacenie poszczególnych rat. W takiej sytuacji jak opisywana – zachodzi skrajny przypadek niesprawiedliwości społecznej, ponieważ klient banku – kredytobiorca nie ma wpływu na sytuację ogólną na rynku! Stąd też, nie może a przynajmniej nie powinien ponosić z tego tytułu negatywnych konsekwencji polegających na ryzyku żądania przez bank wskazania dodatkowego zabezpieczenia do pierwotnej wartości kredytu (czy też wartości dotychczas niespłaconego kredytu – najczęściej wraz z niespłaconymi odsetkami). Możliwość istnienia tego typu praktyk jest skandalem, albowiem klient zawiera umowę w konkretnych warunkach na konkretne dobro – w tym przypadku nieruchomość. Nie może ponosić ryzyka zmiany jego wartości w kontekście zabezpieczenia majątkowego dla banku, ponieważ wartość mieszkań na rynku nieruchomości jest i tak mocno hipotetyczna, albowiem o ile nie jest w sposób sztuczny kreowana i podtrzymywana przez głównych graczy na rynku, to zawsze jest wynikiem ogólnej sytuacji. Jeżeli z danej miejscowości wyprowadzą się wszyscy ludzie – wartość nieruchomości będzie bliska zeru, nawet, jeżeli byłaby to Warszawa.

Trzeba zmienić prawo w ten sposób, żeby wykluczyć z rynku kredytów hipotecznych praktyki żądania dodatkowego zabezpieczenia w razie spadku wartości nieruchomości poniżej jej potencjalnej wartości. Docelowy model powinien przewidywać rozwiązania zakładające podzielenie ryzyka pomiędzy instytucję kredytującą a klienta banku, przy czym o ryzyku można mówić dopiero wówczas, kiedy klient przestaje spłacać raty kredytowe i odsetkowe w terminie, a nie tylko, dlatego bo spadła wartość nieruchomości. Jeżeli nie zmienimy tego modelu na bardziej sprawiedliwy społecznie – należy zastanowić się nad ubezpieczeniem z tytułu takiego ryzyka – obowiązkowo wliczanym w koszt kredytu.

One Comment

  1. >>>>>Stąd też, nie może a przynajmniej nie powinien ponosić z tego tytułu negatywnych konsekwencji polegających na ryzyku żądania przez bank wskazania dodatkowego zabezpieczenia do pierwotnej wartości kredytu (czy też wartości dotychczas niespłaconego kredytu – najczęściej wraz z niespłaconymi odsetkami).
    >>>>>>Możliwość istnienia tego typu praktyk jest skandalem, albowiem klient zawiera umowę w konkretnych warunkach na konkretne dobro.

    Jak Pan wcześniej zauważył umowa pomiędzy bankiem a klientem jest na warunkach rynkowych i klienta nikt nie zmusza do jej podpisywania. Jednym z elementów relatywnie niskich kosztów kredytu hipotecznego jest jego zabezpieczenie, polegające głównie na nieruchomości która jest aktywem przewidywalnym, bezpiecznym i łatwym w egzekucji. Jednak byłoby nienormalne gdyby bank za niewielką marżę jaką zarabia na kredycie hipotecznym miał na siebie brać ryzyko spadku wartości przedmiotu zabezpieczenia. Już bardziej właściwe byłoby czepianie się zabezpieczenia kredytu, nie tylko na nieruchomości ale również na całym majątku kredytobiorcy a często również jego rodziny (żądania poręczeń). Jeżeli kredytobiorcy mieliby nie brać ryzyka związanego ze spadkiem wartości zabezpieczenia to może również nie powinni brać udziału w korzyściach związanych ze wzrostem ich wartości :).
    W tych rozważaniach oprócz kosztu pieniądza bardzo istotna jest wycena ryzyka (którego ludzie zazwyczaj nie biorą pod uwagę), i obciążenie tym ryzykiem stron umowy, a bank najczęściej przerzuca ryzyko na klienta kosztem innych korzyści widocznych dla klienta.
    Także tezy tego wpisu są lekko populistyczne, i być może wypełniają też oczekiwania Pana jako kredytobiorcy.

Dodaj komentarz:

Twój adres email nie zostanie opublikowany.