Go to ...
Obiektywnie? Subiektywnie? O polityce, państwie, gospodarce… w poszukiwaniu paradygmatu rozwoju. Zawsze mamy rację!

Obserwator Polityczny on Google+RSS Feed

15 grudnia 2017

Społeczne programy mieszkaniowe


 Od jakiegoś czasu na świecie rozwija się trend ekonomiczny zwany sharing economy, co zasadniczo tłumaczone jest jako ekonomia współdzielenia.

Są to oddolne ruchy obywatelskie wspierające działania dzielenia się posiadanymi zasobami wszelkiej postaci. Oczywiście sharing economy to nie tylko ograniczenie niepotrzebnej produkcji, czy zniwelowanie dzięki temu eksploatacji surowców naturalnych, ale zdecydowanie głębsze zmiany społeczne, niezauważalne obecnie przez większość ludzi. Trend ten odpowiada na powstałe w drodze rozwoju zagrożenia społeczne związane z pieniądzem fiducjarnym, z przemysłową produkcją żywności, niekontrolowaną globalizacją gospodarki.

Przykładem działania ekonomi współdzielenia może być mieszkanie, typowy lokal mieszkalny, marzenia każdego Polaka, nasz życiowy cel, często nieosiągalny ze względu na dysproporcje dochodu gospodarstwa domowego w stosunku do ceny metra kwadratowego.

Obecnie cena m2 mieszkania zaczynają się od 4000 zł, średnia cena m2 publikowana przez GUS wynosi w III kwartale 2017 roku 4097 zł. Dość istotnym zagadnieniem w tej kwestii jest ustalenie, co tak naprawdę kryje w sobie cena m2 mieszkania. Podstawowymi kosztami są koszty gruntu, materiałów budowlanych, robocizny, projektów i pozwoleń, sprzedaży, kredytów dewelopera oraz zysku dewelopera. Niestety dla osób, które chciałyby takie mieszkanie nabyć to dopiero początek wydatków. Liczba osób mogących pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę jest niewielka, szacunkowo oceniana jest na podstawie depozytów bankowych o wartości równej lub przekraczającej średnią wartość mieszkania i wynosi około 8% ludzi w wieku produkcyjnym.

Pozostałej części społeczeństwa pozostaje wspomaganie się finansowaniem zewnętrznym – najczęściej są to kredyty hipoteczne. W przypadku mieszkania o wartości 250 000 zł i kredycie 210 000 zł koszt całkowity zakupu m2 przy rrso 3,66% wynosi nieco ponad 6700, a przy rrso 5,41% przekracza 8000 zł.

Jak to się ma do średniej płacy w Polsce ?

GUS podał ostatnio, że przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w maju 2017 r. wyniosło 4390,99 zł. Trzeba jednak na dane GUS-u popatrzeć z przymrużeniem oka). Zakładając, że przeciętne gospodarstwo domowe, może przeznaczyć na ratę kredytu 1000 zł, uwolnimy się od kredytu najwcześniej po 30 latach. Nie są to zachęcające dane szczególnie w kontekście koniunkturalności gospodarki, ewentualnych wahań stóp procentowych czy inflacji.

Podstawowe pytanie brzmi – czy można inaczej?

Czy można posiadać mieszkanie nie płacąc za niego tak wysokiej ceny i jak do tego zagadnienia ma się pojęcie sharing economy. Jak w każdym przedsięwzięciu mamy zawsze kilka ścieżek do wyboru. Możemy oczywiście przyjąć, że tradycyjne podejście z zakupem na kredyt od dewelopera jest najkorzystniejsze ze względu na czas poświęcony takiemu rozwiązaniu – czyli dokonanie wyboru mieszkania i załatwienie formalności w banku. Jednak ekonomia współdzielenia nieco inaczej podchodzi do tego zagadnienia. Traktując budowę mieszkania jako cel pewnej grupy społecznej, która posiada taką potrzebę, możemy rozważyć kwestię tejże budowy, jako kumulację pewnych wartości niezbędnych do osiągnięcia wyznaczonego celu.

Podstawowe wartości, jakie musimy pozyskać to grunt pod budowę, projekt i dokumentację, kapitał na materiały i robociznę oraz pracę organizacyjną, czyli czas. O ile pozyskanie gruntu i projektu z dokumentacją, poprzez zapłatę w formie powstałych mieszkań nie jest obecnie problemem (przy określonych zdolnościach negocjacyjnych) – o tyle pozyskanie kapitału nastręcza jeszcze w takich przypadkach nieco problemów, nie jest jednak niemożliwe.

Zakładając, że każdy uczestnik tak zorganizowanej budowy, posiada minimum 10% wkładu własnego na zakup mieszkania, udałoby się pozyskać grunt oraz biuro architektoniczne, które zostaną opłacone w formie rzeczowe, czyli powstałych mieszkań.  

Posiadając te wszystkie elementy, można uruchomić przedsięwzięcie z finansowaniem zewnętrznym, czyli wspólnym kredytem na budowę. Przewagą takiego rozwiązania jest fakt, iż kredyt spłacamy wyłącznie od kosztów materiałów budowlanych i robocizny. Pozwala to uzyskać cenę m2 wraz z odsetkami od kredytu na poziomie 5000 zł, czyli nawet o 3000 zł taniej na każdym m2 mieszkania. Przy powierzchni 50m2 oszczędności sięgają 150 000 zł. Większość z nas nie skorzysta z przedstawionej opcji z powodu braku znajomości tematu, przepisów, nadmiernej biurokracji, braku czasu i, mimo że cena wydaje się atrakcyjna, takie przypadki w Polsce można policzyć aktualnie na palcach jednej ręki. Co ciekawe, większość tych osób nigdy nie podjęłaby takiego wyzwania po raz kolejny, głównie z powodów podanych powyżej.

W Polsce powstaje system umożliwiający zorganizowanie takich działań w każdym regionie, podmiot, który ma informację o gruntach (których właściciele przyjmują zapłatę z odroczonym terminem płatności), posiada biuro architektoniczne (które przygotuje projekt oraz dokumentację) i przyjmie w rozliczeniu jedno z wybudowanych mieszkań, i co najważniejsze posiada środki na pomoc finansową dla takich inicjatyw społecznych. Podmiot ten działała na zasadach inwestora zastępczego i prowadzi cały proces budowy od początku do końca, a grupa społeczna skupiona wokół przedsięwzięcia posiadała wszystkie korzyści z opisanego systemu włącznie z korzystną ceną. Społeczne Programy Mieszkaniowe to nie tylko niższa cena, to również elastyczna spłata zobowiązań, możliwość odzyskania kapitału w przypadku rezygnacji, a także czerpania dodatkowych korzyści w przypadku wspierania takich inicjatyw.

To nie abstrakcyjna przyszłość, to rzeczywistość, która nas otacza.

Kapitał społeczny może finansować budownictwo służące lokalnej społeczności. Dzięki takim działaniom, które nastawione są na minimalizację kosztów ale nie potrzebują maksymalizować zysków, możemy budować taniej. Wystarczy się rozejrzeć.

Paweł Nykiel

http://pawelnykiel.pl/

fot. Paweł Nykiel Copyrights

***

Informacja redakcji: Wszelkie prawa do tekstu i zdjęcia [fot. Paweł Nykiel] zastrzeżone dla Paweł Nykiel. Wyłączenie licencji CC 3.0.

Tags: , , , ,

20 komentarzy “Społeczne programy mieszkaniowe”

  1. Klakier
    29 listopada 2017 at 05:02

    Interesujący problem. Ciekawe jak to działa w innych krajach?

    • 29 listopada 2017 at 22:17

      W innych krajach działa od wielu lat choć czasem trochę w innej formie np. UK.

  2. Realista
    29 listopada 2017 at 06:00

    No dobrze, ale to co będą tanie mieszkania?

  3. J23 znowu nadaje
    29 listopada 2017 at 06:40

    Piękna utopia, czyli chwyt developerów jak zarabiać więcej.

    • 29 listopada 2017 at 22:18

      To nie utopia ale realia. Prosty przykład to budowa przez kilka rodzin w Krakowie budynku dla siebie – oszczędzili 50 % ceny nieruchomości.

    • 29 listopada 2017 at 22:23

      To nie utopia. Przykład kilku rodzin z Krakowa pokazuje że wspólna budowa oszczędziła aż 50 % ceny nieruchomości.

  4. Inicjator
    29 listopada 2017 at 06:49

    Tylko zakup jurt z Kazachstanu rozwiąże nasz problem mieszkaniowy.

    No i możliwość przeniesienia jurty na inne miejsce potania inwestycję, bo nie trzeba kupować gruntu – tylko np. dzierżawić.

    Dodatkowym plusem jest zwiększenie mobilności pracowników: mogą przemieścić się wraz z domem w dowolne miejsce, gdzie akurat jest praca.

    No i dojazdy do pracy się skrócą.

    Same zalety.

  5. M. Danielewicz
    29 listopada 2017 at 08:23

    Będzie mieszkanie plus… To się zdziwicie wszyscy krytycy rządu.

  6. dr hab. inż. arch. A. N.
    29 listopada 2017 at 13:42

    W realiach naszego kapitalizmu to zbyt altruistyczne przez to niemożliwe.

    • 29 listopada 2017 at 22:19

      To nie altruizm. Na Zachodzie działa świetnie – w Polsce zaczyna. Jesteśmy nieco zapóźnieni w tym względzie.

  7. wieczorynka
    29 listopada 2017 at 15:21

    Pomyśleć jakie to wszystko obecnie jest skomplikowane. W czasach PRL kształcono nie tylko humanistów ale głównie techników/inżynierów i ci na własne potrzeby projektowali i budowali domy dla swojej rodziny, mając choćby kawałek własnej ziemi.
    Zezwolenie na budowę to była formalność (znam z autopsji mąż zaprojektował przybudówkę a zatwierdził urzędnik wiejskiej gminy i jeszcze pochwalił, że jest zaprojektowana zgodnie ze sztuką) .

    To co obecnie się dzieje to “koniec świata” jak mawiał dozorca “Popiołek” .

  8. Miraflores
    29 listopada 2017 at 18:56

    Drogi panie cenię pana pomysły, ale w Polsce tak się nie da u nas zaraz znajdzie sie chciwy deweloper i przekupny urzędnik…

    • Erwa Erazm
      29 listopada 2017 at 20:36

      Zgadzam sięto się u nas nie uda, nie może się udać. Na tym rynku nieruchomości? Ludzie….

    • 29 listopada 2017 at 22:21

      Rzeczywiście urzędnicy nie ułatwiają sprawy ale da się. I nie jest to w fazie koncepcji a realizacji w najbliższym czasie.

      • Piotr Sz.
        29 listopada 2017 at 22:28

        Dobry człowieku samo prawo budowlane stoi na przeszkodzie, banki ziemi skupiające nieruchomośći pod największymi miastami, zmowy z samorządami, do tego jeszcze mieszkanie + które wzburzy rynek nieruchomości – w Polsce to jest niemożliwe, ok w jakichś pojedynczych przypadkach tak, ale na większą skalę to się kończy tak że cwaniak zrywa kasę a deweloper podwyższa koszty i nic nie ma z niczego. U nas się po prostu nie da. Taki kraj, ale podziwiam takich ludzi którzy promują takie idee i dobrze, że Obserwator się za to wziął, ale to jak wiele rzeczy tu podnoszonych wołanie na pustyni. Pozdrawiam serdecznie P.Sz.

  9. Janisław Kosior
    29 listopada 2017 at 22:37

    Obserwator Polityczny ma tendencje do promowania spraw istotnych społecznie jak poezja, wolna kultura, sprawy poszkodowanych przez kredyty frankowe czy pamięć o wojnie domowej w kraju po wojnie. Podziwiam tą misje. Sprawa mieszkań jest kluczowa dla ludzi. Promujcie to, ale to będzie walka z wiatrakami…

  10. Inicjator
    30 listopada 2017 at 05:22

    Tylko jurty …

    Amen.

  11. krolowa bona
    30 listopada 2017 at 05:52

    Deweloper ? Co to za zawod ?W Niemczech nie znam takiego zawodu…albo sa prywatni inwestorzy albo prywatne osoby albo spoldzielnie mieszkaniowe / Gemeinnützige Baugesellschaften / przed wprowadzeniem neoliberalizmu inwestorem bylo oprocz wyzej wymienionych takze samo panstwo tzn.dana gmina czy miasto / zarzad miasta / buduhac mieszkania socjalne dla ludzi biedniejszych ale to w neoliberalizmie zlikwidowali i ty rynek mieszkan jest tragiczny….
    #####
    Moje pytanie co sie stalo z roznej masci spoldzielniami mieszkaniowymi z okresu PRL,ktore byly.na swiatowym poziomie i otrzymywaly rozmaite wyroznienia i nagrody i zawsze budowa osiedli mieszkaniowych byla powiazana z infrastruktura a wiec byly sklepy,szkola,przedszkole,przychodnia sluzby zdrowia,bar mleczny,restauracja,kiosk (i ) “Ruch”,plac targowy,postoj taksowek i komunikacja miejska,skwery czy tereny zielone z lawkami i obligatorynie kosciol…czy to nie byl wlasnie przyklad na sharig economy i w felietonie opisana metoda obnizania kosztow bez elementu maksymalizacji zysku i spekulacji ? Bardzo mnie to ciekawi komu to przeszkadzalo ?

    • TKM
      30 listopada 2017 at 16:14

      Tak się dzis w Polsce nazywa wyzyskiwacza.

  12. Gorący kartofel
    1 grudnia 2017 at 17:16

    Jakby to było możliwe do zrealizowania to byłoby wspaniale

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

More Stories From Ekonomia

Scroll Up