Mieszkanie od rządu? Mieszkanie plus?

Za 10-20 PLN plus opłaty eksploatacyjne będziecie mogli państwo – teoretycznie wynająć mieszkanie od rządu, a jeżeli będziecie chcieli wynajmować z tzw. dojściem do własności, to koszt opłaty będzie większy o około 20%. Teoretycznie koszt metra kwadratowego ma nie przekraczać średnio 3000 PLN, ma być tanio, ponieważ rząd przekaże pod budownictwo grunty należące do Skarbu Państwa w miastach.

Trzeba uznać, że to wspaniały pomysł. Rozdział mieszkań ma być na zasadzie kwalifikacji punktowej z preferencją dla rodzin wielodzietnych. Program ma się opierać na 3 filarach: mieszkania budowanych na gruntach Skarbu Państwa – tzw. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, wsparciu budownictwa społecznego oraz wsparciu oszczędzania na cele mieszkaniowe – szczegóły na stronie KPRM [tutaj]. Warto zerknąć, w bardzo zwięzły sposób – jakaś miła osoba, przygotowała bardzo rzetelną informację prasową. To duży plus, że rząd umie się w sposób skuteczny komunikować.

W przypadku tego programu, jak i każdego programu społecznego – wyjątkowo ważna jest sama idea, albowiem to ona jest odpowiedzią na stwierdzony problem publiczny. Proszę pamiętać, że badamy zasadność interwencji publicznej w wolny rynek, to znaczy – za pieniądze nas wszystkich, niektórzy będą mieli mieszkania poniżej cen, jakie mają zapłacić wszyscy inni – nieuprawnieni do tego programu. Dlatego niesłychanie ważne jest uzasadnienie i zrozumienie tych kluczowych kwestii.

Nie ulega wątpliwości, że mieszkanie – to jedno z największych wyzwań we współczesnej Polsce. Pracując za standardowe stawki, człowiek na początku życia – nie ma najmniejszych szans, dorobić się własnego mieszkania o przeciętnym standardzie w jednym z największych 5 miast Polski. Ponieważ koszty życia, przy założeniu, że funkcjonuje zgodnie z kulturowo-cywilizacyjnym standardem, są tak przytłaczające, że kupienie mieszkania jest czymś niemożliwym. Niestety nie pomaga w tym model kredytowania nieruchomości, który tak naprawdę nie jest systemem kredytowania nieruchomości, tylko ludzi – z nieruchomością, jako zastawem kredytu. Skala patologii tego systemu doprowadziła do znacznej części przekłamań i wyzysku ludzi w systemie kredytów w walutach innych niż narodowa, albowiem zmiana wartości waluty spowodowała zmianę wartości kredytu za mieszkanie, którego wartość wyceniana na rynku w walucie narodowej najdelikatniej mówiąc „rozminęła się znacząco” z wartością kredytu. Banki życzyły sobie dodatkowych zabezpieczeń udzielonych kredytów walutowych. To abstrakcyjna patologia, niestety w pełni zgodna z prawem. Powszechność tej sytuacji spowodowała tragedię setek tysięcy ludzi.

Istniejący system stworzył koncepcję tzw. zwrotnej hipoteki, w której osoba po spłacie kredytu mieszkaniowego, może go „odsprzedać’ bankowi, który będzie jej wypłacał określoną kwotę świadczenia w zamian za prawo własności.

Rynek budownictwa mieszkaniowego, o ile nie buduje się „przy rodzinie” tzw. „systemem gospodarczym”, przykładowo zatrudniając specjalistów zza wschodniej granicy – jest we władaniu deweloperów. To mniejsze, większe i bardzo duże podmioty, profesjonalnie prowadzące działalność budowlaną i inne usługi związane z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami. Niestety działaniu części tych podmiotów oraz systemu kredytowego, zdominowanego przez banki detaliczne – doszło do poważnych przewartościowań na rynku nieruchomości. W przypadku wielu atrakcyjnych lokalizacji doszło do stworzenia tzw. banków ziemi, tj. zakupów ziemi rolnej w rejonie miast, jak również ziemi budowlanej w miastach – w celach lokaty kapitału i spekulacji. Chodzi o to, że podmioty posiadające wiedzę o rynku nieruchomości w wymiarze lokalnym, dzięki skumulowaniu w swoich rękach transakcji są w stanie doprowadzić do zmiany cen rejonie swojego zainteresowania inwestycyjnego. To zjawisko dzieje się w wielu miejscach w kraju. Jest w pełni legalne.

W konsekwencji powyższych spraw oraz ze względu na stały głód mieszkań sięgający jeszcze czasów z końca rewolucji przemysłowej pod zaborami, wzmocniony zniszczeniami wojennymi – o mieszkanie w Polsce jest i będzie trudno. Zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ceny są wyjątkowo wyśrubowane, a decyzja o zakupie jest decyzją życiową.

Trzeba uznać, że poprawa sytuacji mieszkaniowej, czy też w ogóle – umożliwienie posiadania mieszkania, jest najlepszym sposobem na rozwiązanie wiązki problemów. Poczynając od prokreacji, poprzez problemy społeczne wynikające z zagęszczenia w lokalach jednorodzinnych, ludzi z różnych pokoleń a na kwestiach wzrostu gospodarczego kończąc. Nic, bowiem tak solidnie nie rozwija wzrostu gospodarczego jak budownictwo!

Bezwzględnie trzeba zgodzić się z faktem, że ludziom ubogim, a zwłaszcza rodzinom wielodzietnym – należy rozważyć udzielenie pomocy mieszkaniowej. Obecny system zakładający obarczenie tym obowiązkiem samorządów lokalnych, doprowadził do stworzenia kolejek oczekujących oraz trudnego do akceptacji ze względu na nasz klimat, który jest wyjątkowo nieprzyjazny – budownictwa socjalnego w formie tzw. domów kontenerowych. Być może kontener w Grecji lub Hiszpanii, czy też południowych Włoszech sprawdziłby się znakomicie i był po prostu cudownym miejscem do spędzenia np. emerytury. Niestety w naszych warunkach – standardowy kontener to kuriozum, głównie dlatego ponieważ przeważnie jest ogrzewany elektrycznie (konwektorowo), a to generuje koszty, których socjalni najemcy tych pomieszczeń nie są w stanie udźwignąć. To powoduje, że eksploatują lokale niezgodnie z przeznaczeniem. W konsekwencji pojawia się w najlepszym wypadku pleśń i zaczynają się tragedie. Chodzi o to, ze często wiele osób – celowo zapuszcza takie pomieszczenia, żeby ubiegać się o lokal murowany. W naszych realiach zabudowa kontenerowo-modułowa ma sens tylko wówczas, jeżeli jest realizowana w dużych halach. Wówczas w warunkach podwójnej izolacji, to może względnie funkcjonować – najlepiej pod stałym nadzorem odpowiednich służb.

Niestety tego typu inicjatywy jak opisane powyżej prowadzą do powstawania slumsów. W tym kontekście program „Mieszkanie plus”, może być istotnym remedium na pauperyzację części społeczeństwa. Z powodów społecznych – bezwzględnie należy go, zatem popierać. Jednakże mechanizmy przydzielania praw do nieruchomości muszą być czytelne i przejrzyste. Wiadomo, że nawet na jednej nieruchomości są mieszkania lepsze i gorsze, a co dopiero w jednym mieście.

Ponieważ państwo generalnie nie powinno zajmować się budownictwem mieszkań, byłoby celowe, żeby scedować całość zadań na samorządy lokalne – wraz z gruntami i dotacjami. Gminy mają bardzo duże doświadczenie w zarządzie mienia komunalnego, w tym budynków, a to już samo w sobie jest potencjałem (know-how), o który warto zabiegać i z którego warto skorzystać. Byłoby to bardzo racjonalne, poza tym – wzbogacenie samorządów o nowe składniki mienia, zdecydowanie poprawiłoby ich bilanse i zdolności kredytowe.

Trochę szkoda, że pierwsze efekty programu mają pojawić się dopiero w przededniu kampanii wyborczej, jednak rozumiemy, że takie są realia systemu, wynikające z biegu cyklu politycznego. Lepiej tak niż wcale!